부동산의 민법에 체계가 있나..

민법의 체계 1!

 

 

A(판매자)와B(구매자)가 아파트를 3억에 거래중일때  처음에는 계약금으로 10%인 3천만원 정도주고

                                                           중도금(주는경우도 있고 안주는 경우도 있다) 1억2천

                                                           잔금 1억 5천 

이때 AB 의 신용관계는 A의 등기서류와 B의 잔금으로 둘중 하나가 약속을 지키지 않았을때 피해가 발생하지 않도록 만든 장치같은것이다. 이때 A 또는B가 약속을 지키지 않았을 경우 상대방이 동시이행항변권이라는 거부권을 사용할 수 있다.
뭐.. 이게 판매자인 A씨가 귀찮기 때문에 인감도장*(일반적인 도장)이 찍힌 위임장을 법무사에게 맞겨서  A씨의 작위와 B씨의 작위로 공동신청이 가능하다네요~ 역시 사람을 쓰는 이유가 있군 참고로 등기에 A씨의 소유권이었다는 기록은 말소되지 않고 A->B로간 내용이 적혀있다네요!

 

공인중개사 민법에서 물권하고 채권이 있는데 물권은 8가지권리로 법으로 정해져 있고, 나머지는 채권이라고 봐도 무방하다고 합니다. 그래서 A->B로간 아파트 권리는 물권으로 물권변동라고 부릅니다.

위 내용만으로 민법의 대부분의 내용이라고 합니다. 심화과정은 따로따로~

 

민법의 주된문제는 법사, 즉 법률적 용어로 만들어져 있어서 일일히 해석하고 법률용어를 배워야 해서 어렵고 주된 포기 원인이라고하네염. 그래도 많이 순화된 용어로 개정이 많이되어져 왔다고 합니닷!

 

A와B의 의사표사방법은 A의 청약! B의 승낙으로 이루어져 있는데 중도금은 약속의 선행 잔금과 등기는 동시이행관계에 있다라고 합니다. 쉽게 풀어서 쓰자면 AB가 승낙과 청약을 하고 계약서에 따라 B가 선행을 보이고 나중에 A와B가 나머지 일인 잔금과 등기를 동시에 이행해야한다는것 같습니다. 중도금은 필수가 아니라는것!

 

계약의 이행과 소유권 취득의 단계는 다르다네요.

매매는 A씨의 청약->B씨의 승낙->서류->잔금->등기 순으로 진행이 되는데 매매계약성사라고 말할수 있을 때는 B씨의 승낙을 할 떄라고 합니다. 전 잔금때인줄 알았는데 아니네요. 이래서 계약의 이행과 소유권 취득의 단계가 다르다라고 한것 같네요. 소유권 취득했을 때는 당연히 등기했을때랍니다.

청약->승낙 단계는 채권행위,  잔금 단계는 물권행위. 두 행위를 합치면 법률행위(=계약)이라고 합니다. 이때 A가 친지인이나 친구의 집을 대신 팔아도 성사가 되는데(=유효) 이때의 경우는 타인의 권리의 매매라고 합니다.

만약 판매자A가 등기를 위조해서 집을 팔았을때는 어떻게 될까요? 꽤 재미있는데 한국민법에서는 본주인을 지켜줍니다.이게 무슨 말이냐 하면 A가 위조해서 B에게 팔았는데 본 주인인C가 이 사실을 알게되면 이거래는 무효처리가 되며 B씨의 소유권이 취소가 되어버립니다.. ㅎㄷㄷ  즉 속은놈만 바보가 되는거죠. 이러한 행위를 무권리자의 처분행위라고 합니다.          참고로 독일은 판매자인B를 지켜준답니다. 국가마다 다 다른법이예요. 즉 공신력 부정 VS 공신력 신임